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呼和浩特市润源物业服务有限责任公司与李一凡物业服务合同纠纷一审民事判决书

发布时间: 2016-01-26 10:23:25 【点击:


呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)新民四初字第42号
原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司,住所地呼和浩特市新城区兴安北路润宇装饰城润宇国际公寓605号。
法定代表人李精龙,该公司董事长。
委托代理人李文生,内蒙古典泽律师事务所律师。
委托代理人徐忠财,该公司职工。
被告李一凡,女,汉族,住呼和浩特市新城区。
委托代理人于克鸿,内蒙古河洋律师事务所律师。
原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司与被告李一凡物业服务合同纠纷一案,本院于2013年12月24日立案受理后,依法由审判员李泽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司委托代理人李文生、徐忠财,被告李一凡委托代理人于克鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司诉称,2011年7月2日原告与内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》,接受开发商委托,为润宇装饰城提供物业服务。合同约定,委托管理时间自2011年7月2日-2014年7月2日,物业服务费标准为每月每平米2.3元,交费方式为按年预交,违约金为每天万分之二点一。2012年8月1日原告迫于物价上涨及法定最低工资上调等因素不得已将物业费标准调整到每平方米每月6.5元。调整后超过二分之一以上的业主认同该价格并予以交纳。原告自签订合同以来,严格按照合同约定履行自己的合同义务,管理小区范围内公共设施正常使用,环境卫生清洁,公共秩序良好,得到了广大业主的认可。被告拖欠2011年11月5日至2013年11月4日的物业服务费1196.39平方米*2.3元/月平方米*8个月27天+1196.3平方米*6.5元/月平方米*15个月4天=142095元,经原告多次催缴被告拒绝交纳。原告起诉,请求:1、判令被告交纳物业管理费人民币142095元;2、判令被告支付违约金人民币10396.42元,合计人民币152491.42元。
被告李一凡辩称,一、被告与原告签订了前期物业服务合同,合同中明确约定物业费的标准为2.3元/平米·月,因此原告在收缴物业费的时候,应该按照物业合同来收取,原告单方将物业费增加至6.5元/平米·月,被告认为不合理。二、被告向原告交纳过物业费,但是原告拒绝收取,致使被告无法交纳物业费,因此原因是由于原告的拒绝所造成的,并不是由被告造成的,因此,被告的行为不构成违约,原告要求支付违约金的主张不能成立。综上,被告认为,物业服务是原被告之间的合同关系,应当按照合同相对性,合同的变更,应该由双方协商确定,原告单方无权增加物业服务费,因此原告的诉讼请求不成立,应当予以驳回。
经审理查明,原告是2007年经工商行政管理部门依法核准登记的有限责任公司,经营范围为物业服务(肆级),并依法取得物业服务企业《资质证书》。2011年7月2日原告与开发商内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》,合同约定由原告对本市新城区润宇装饰城进行物业服务与管理。该合同约定:“第七条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式:1、包干制…办公楼:2.3元/月.平方米,商业物业:2.3元/月.平方米;第八条业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费按年交纳,业主或物业使用人应在每年前15日内履行交费义务。……第二十五条本合同期限为3年,自2011年7月2日起至2014年7月2日止,但本合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,本合同终止。”被告所有的房屋位于呼和浩特市新城区润宇装饰城五层,建筑面积为1196.39平米。被告接受了原告物业管理服务。2012年,原告因物价及物业服务成本上涨等原因,将物业服务费上调至6.5元/月.平方米。物业费上调后,该大厦五分之四的业主按照上涨的物业服务费足额交纳。被告尚未交纳2011年11月5日至2013年11月4日的物业服务费142095元,原告诉至本院,要求被告支付物业服务费142095元及违约金人民币10396.42元,合计人民币152491.42元。
另查明,呼和浩特市新城区兴安北路润宇装饰城共计物业面积18055.19平方米,共计户数150户。起诉前已缴纳物业费面积为14367.9平方米,已缴纳物业费户数119户。起诉后新缴纳户数5户。
本院认为,原告是具有从事物业管理活动资格的独立企业法人,同时取得了物业服务企业《资质证书》。原告依法与开发商内蒙古润宇房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》,合同约定由原告对本市新城区润宇装饰城进行物业服务与管理。被告事实上接受了原告的物业服务与管理,应当向原告交纳物业管理费。被告称原告上涨物业费不符合合同约定,应按原合同执行,对此,因物业合同签订后,原告的物业服务成本大幅上涨,据以执行合同的形势已发生了巨大变化,且物业服务费上涨后,该物业范围内超过三分之二面积的业主认可上涨后的物业费6.5元/平方米并依此交纳物业费。依照《物业管理条例》的规定,超过半数的业主同意上涨后的物业费,对其他业主也具有约束力。因此,原告的物业管理费诉请于法有据,本院予以支持。因双方对物业费的上涨处于争议中,对原告的违约金诉请,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定,判决如下:
一、被告李一凡在本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司2011年11月5日至2013年11月4日的物业服务费人民币142095元;
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币50元,原告已预交,由被告承担。
如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内,向本院提出上诉状,并按对方当事人数提出副本,上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员  李泽芳

二〇一四年三月十四日
书记员  方 玲